日前，我国首个无居民海岛浙江宁波象山大羊屿使用权出让拍卖会在宁波举行。大羊屿无居民海岛占地面积0.258平方公里，出让年限是50年，用途为旅游开发用岛。经过11轮的激烈竞拍，宁波高宝投资有限公司最终以2000万元获得了大羊屿岛50年的使用权，成为我国无居民海岛的首拍岛主。
与之前的旦门山岛的补办手续不同，大羊屿岛是全国第一个公开拍卖的岛屿。而随着拍卖成功而来的是5亿元的投资和以游艇业为主的高端度假岛屿项目开发。
半路杀出程咬金
宁波高宝2千万拿下大羊屿岛
在国家首批176个可开发无人岛中，浙江占了31个，其中宁波有3个，而象山就拥有了两个。日前公开拍卖的大羊屿岛就是其中之一。
拍卖之初，“战场”是属于象山影视城开发有限公司和象山县旅游集团的，随着双方轮番竞价，价格从1500万直升到1950万时，此前只参与过两回竞价的宁波高宝从容地举起代表2000万的牌子，一举拿下该岛。随后，象山海洋与渔业局公布了该次竞拍的保留价为1850万元，此次拍卖采取的是有保留价增价形式，拍卖价格高于保留价，此次拍卖结果有效。
别看大羊屿岛的面积只有0.258平方公里，且80%的岛屿面积有植被覆盖，但它就在全国唯一低碳生态新城大目湾的外侧，距大陆最近处300多米。在象山县副县长孙小雄看来，大羊屿岛是“背靠大树好乘凉”。宁波高宝总经理杨伟华则表示，他们打算在这15平方公里的区域内，建起一个集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、时尚居住于一体的滨海休闲新城。
据孙小雄介绍，拍卖海岛所得的2000万，根据海岛使用金规定，将分为国家、浙江省、象山县三部分所有，其中象山县得到其中的50%。“这笔钱，将用于基础设施的建设和未来海岛开发的监管。”由于没有成型的法律，目前只能够参照土地出让后的监管方式进行。
将开发高端旅游
须遵从四个“一”、十年树不能动
竞得大羊屿岛的宁波高宝打算如何开发此岛?
据杨伟华介绍，他们打算投资5亿元，开发以游艇业为主的高端旅游项目，且已为这个项目组建了专业团队。“国内游艇刚刚兴起，而在国外，游艇则和汽车一样走进寻常百姓家，我们对游艇业的未来十分有信心。”杨伟华说，这5亿元如何分配，开发时如何对海岛的生态环境进行保护，还有待方案细化。
无论方案如何细化，但大羊屿岛开发的定位不会改变。象山县委书记李关定表示，“开发必须遵循‘四个一’原则，即‘由1家业主单开发’、‘开发成1个业态’、‘有统一风格’、‘岛上十年以上的树木1棵也不能动’。
据悉，作为国内首个公开拍卖的无人岛，大羊屿岛对开发进行了较严格的限制，比如严格限制严重改变自然地形、地貌，基础设施建设所需原材料原则上从大陆上购取。且因为周边海域是滨海旅游区和渔业资源区，要求落实生活废水、固体废弃物等污染物处置措施。
此外，由于岛上栖息的鸟类随季节变化，以海鸥、白鹭为主，专家判断大羊屿岛可能是候岛迁徙中转地之一。因此，开发利用中要保留足够的原始植被作为鸟类栖息保护区，设立保护警示标志，禁止采集鸟蛋、打猎等。
国家海洋局海岛管理办公室主任吕彩霞说，在权利上，证书明确了岛主有依法开发利用海岛资源的权利，但也不是随心所欲的，“开发的业主单位还要担负海岛保护、管理和生态修复职责。”
举旦门山岛例子，在旦门山岛取得使用权证之前，国家海洋局的专家根据开发项目的现状和无居民海岛保护和利用的有关文件、规范的要求，对开发海岛的保护措施，对开发过程中的禁止事项，作了十分详细的规定。譬如，海岸线除了旅游码头外不得建造任何设施；开发利用须避免破坏自然岸线资源，对于改变原有海岸线长度达到使用海岸线长度30%以上且超过200米的项目，就要经过专家论证；岛上建筑物要建吊脚楼，以避免采挖土石，为的是避免对海岛自然形态造成重大改变；沙滩上禁止建造永久性建筑，建筑物和设施应与沙滩保持50米以上距离。此外，还有诸如岛上全部道路只允许通电动车、自行车等无污染交通工具；需要严格控制游客数量；不允许在沙滩上烧烤，不许向沙滩直排废水、乱扔废弃物；避免对野生动物的惊扰等。
引申阅读
广州日报：2020年前投资额须不少于10亿
私人开发大幕拉开，但投资额大、开发周期长、回报率低成掣肘
11月11日下午，宁波一家公司总经理杨伟华经过10轮叫价，她从竞价者的角逐中胜出，拿下了象山大羊屿岛50年的使用权。
这是我国公布首批176个可开发利用无居民岛名录后，首个正式拍出的岛屿。
3天前，并不在首批名录内的象山旦门山岛，经过补办手续、重做规划方案，顺利拿到了使用权证书。余姚商人黄益民成了首位法律认可的无人岛“岛主”。
《海岛保护法》出台一年有余，私人开发无人岛的大幕终于拉开。然而，由于投资额大、开发周期长、回报率低等先天劣势，加上无人岛开发众多生态环保掣肘，以及海岛气候、交通等制约因素的影响，想做“岛主”，并不是一件容易的事。
11月10日，广州日报记者驱车来到宁波象山东南部的大目湾新城，试图一探大羊屿岛。新城管委会主任楼恩明站起身，透过窗户指着不远处洋面上的小岛，“看到没有，那个顶上有小亭子的，就是大羊屿。”
楼恩明说，未开发的无人岛，没有固定的摆渡船。“要去，只有租渔民的船。”
探访“黄岛主”的旦门山岛
11日，记者坐上了渔民杨师傅的小渔船，前往旦门山岛、大羊屿岛，包船费600元。
上午8时许，渔船从大目湾新城的渔船码头出发，一路向东南方向行驶。离港约40分钟左右，渔船抵达旦门山岛。
岛屿的西北部，已经有一个建好的靠岸码头，崖壁上竖了一块广告牌，写着“金沙湾欢迎您”，广告牌上还标明，这里可以狩猎、度假、垂钓。
修葺整齐的石阶沿着山势蜿蜒而上，道旁出现一个小木屋。守岛人花长字带着记者翻过一个小山包，一片连排的建筑出现在眼前，“岛上的建筑主要是这个度假村。”1999年，花长字跟随宁波老板胡祖岳来到这里，办起了度假村。
度假村的一楼颇似星级酒店，两边是各种档次的客房，“可以住四五十个人”，价格则从368~1180元不等。
花长字指着南面一个山头说：“山上原来养了很多野猪、山羊、角鹿、野兔和野鸡，游客在岛上可以自由狩猎。”度假村里一张消费价目表显示：租用双管猎枪(100元/次，独弹10元/发)；野兔、野鸡、珍珠鸡都是150元/只；角鹿800元/只；野猪和山羊，则按重量计算，40元/公斤。
“前几年来的人很多，最多的时候一天有近200人，现在来的人少了，野猪也没有了。”
花长字说，每年5~10月是旅游旺季，平时很少有人上岛，现在岛上只有4个人留守。
2年前，胡祖岳将旦门山岛的经营权及岛上的度假村转给了余姚人黄益民，“听说卖了几千万元。”
长驻岛上，花长字信息闭塞，他并不知道新老板已经拿下了海岛50年的使用权，成了名副其实的“黄岛主”，更不知道等待这座小岛的将是什么样的未来。
事实上，对于旦门山岛的未来，“黄岛主”心中似乎同样没底。11月8日，面对媒体的追问，“黄岛主”出言极为谨慎——不谈自己的生意、不提自己的经历，更不透露过去2年经营是赚是赔。
但可以肯定的是，“黄岛主”面临的将是一项极为耗钱的大投资。根据《旦门山岛保护与利用规划》，到2020年前，投资额将不少于10亿元人民币，包括沙滩高尔夫、温泉度假酒店、海滩泥浴、海岛影视拍摄基地等项目。
“黄岛主”说，无人岛开发，“在国内都算探索阶段，我也不敢保证成功。”
废岛新定位：发展游艇业
杨伟华拍下的大羊屿岛，就在象山大目湾新城外的水域上。站在码头上，大羊屿3个小岛中，有2个可以尽收眼底。大羊屿岛离大陆最近处仅300米。
眼前的大羊屿，面积只有旦门山岛的1/4左右。11日上午，花费约10分钟、乘渔船绕岛一圈后，记者从一处停靠点登上了小岛。小岛上一幢入口写着“接待中心”的建筑内堆放着各种废弃物。
在岛上，这样的建筑还有好几幢，主要分布在两个小岛交界处的沙滩沿岸。资料显示，宁波狩猎公司2000年起在岛上花费200万元建造了数幢小别墅，但经营不佳，数年前已被闲置。
在沉寂数年以后，这个废岛，如今将华丽转身。象山县政府今年6月出具的《大羊屿海岛保护与利用规划》称，大羊屿地域狭小，生态容量有限，“设面向大众的海岛利用项目在目前还不现实”，因此将其定位为“面向高端消费群体的特色海岛休闲和度假项目”。
拍下该岛的杨伟华说，公司已经对大羊屿岛作了初步规划，目标很明确：以游艇业为主的高端休闲度假区。
“目前，我们已经开始组建团队，根据大羊屿岛的特点，进行适宜的开发。初步预计开发投入5亿元。”杨伟华说。
至于这5亿元如何分配，杨伟华闪烁其词：“目前只有初步方案，细化方案还要与海洋局等相关单位协商制定。”但她明确表示，游艇俱乐部将是投资的主要部分。
给开发者下了“紧箍咒”
上世纪90年代初的一次海岛资料综合调查结果显示，我国一共有500平方米以上的海岛7000多个，其中90%以上为无居民海岛。
事实上，与旦门山岛类似，在中国沿海，有上千个无居民海岛，此前都有过大大小小的开发利用。在无法可依的情况下，大量海岛遭到严重破坏。
“长期以来，我国海岛开发普遍缺少规划，盲目性很大，炸岛炸礁、填海连岛、乱砍乱挖情况很多。一些海岛成为垃圾场，一些海岛上珍稀动植物资源被掠夺性开采，部分海岛甚至消失。”国家海洋局海岛管理办公室主任吕彩霞称。
今年2月在杭州召开的“908专项海岛海岸调查成果第三次学术交流会”透露，此前纳入统计的806个海岛已经消失，其中自然消失的仅30个，其余都是因开采石料、与其他岛屿合并等原因除名。
吕彩霞认为，《海洋保护法》特别是《无居民海岛保护与利用管理规定》的出台，正是在允许保护性开发的同时，给开发者下了一个环保“紧箍咒”。
以大羊屿岛的开发为例。象山县政府在出具《规划》时就明确，不能随意改变自然地形、地貌；严格限制大规模石料开采；必须保留足够的原始植被区域作为鸟类栖息地保护区；设立鸟类保护警示标志，禁止采集鸟蛋、打猎等行为；要求落实生活废水、固体废弃物等污染物处置措施……旦门山岛同样也受到了严格的生态限制。
象山县委书记李关定说，海岛出让以后，“如发现破坏生态、长时间不开工、投资强度不到位等，在有必要的情况下甚至会收回使用权。”
开发难度不容忽视
到目前为止，拿到使用权证书的两座岛屿，使用性质都是观光旅游类。事实上，旅游岛受追捧，并非个案。
在舟山10个列入首批可开发无居民海岛名录的海岛中，有5个为旅游用岛。据舟山市海域管理处副处长倪定康介绍，运输用岛和公共服务用岛，多为国家或大企业参与开发，而中小民间资本最为青睐的就是旅游娱乐用岛。
但是，目前看来，除了生态保护上制约重重以外，旅游岛的开发，困难重重。
黄益民就袒露过自己的担忧：“这边不可能有海南这么好的海水颜色；象山的旅游分淡旺季，二者之间人气差距很大……”
长驻旦门山岛10余年的花长字很清楚这点，“5~10月份，上岛的人很多，有时一天能达到200人的上限，但其他时候人影都没有一个。”
在远离大陆、荒无人烟的小岛上搞开发，基础设施的成本将成倍上升。“目前政府尚未出台无居民海岛基础建设建设方面的相关扶持政策，无居民海岛基础设施建设成本高，难度也较大。”参与编制《大羊屿岛保护与利用规划》的金腾勇说。
此外，自然灾害也是开发者不得不面对的问题。据象山海洋与渔业部门统计，每年7~9月为热带气旋多发季节，以8月中旬至9月中旬最为频繁，平均1.7个/年台风正面影响象山沿海。
海上一旦起大风，交通就成问题。不仅如此，海上的水雾飘进房间，会腐蚀金属设备；岛上移植的园林树木，长期沾上咸咸的水雾，也会枯死。正因为各种制约因素的存在，此前各种开发无人岛的尝试中，鲜有成功者。
2000年，宁波狩猎公司花费200万元开发大羊屿岛，因经营不佳，开发作罢。
2004年，陈晓娴租用温州洞头县竹屿岛5年使用权，成为“温州第一女岛主”，她前后陆续投入300多万元，结果亏损200余万元，于2009年退出海岛开发。
链接
无人岛如何定价？
想过一把“岛主”瘾成本不菲
买无人岛，需提交的《无居民海岛开发利用具体方案》的认证费用就达数十万元。
无人岛使用权出让，政府会给出最低出让价。国家海洋局发布的《无居民海岛使用金征收使用管理办法》给出了计算公式：“无居民海岛使用权出让最低价=无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准。”
“使用权出让最低价标准”由国务院财政部门会同海洋主管部门，根据海岛的等别、用岛类型和离岸距离等因素，适当考虑生态补偿因素确定，并适时调整，最终会有巨大的价差。
比如，同为离岸距离小于0.3公里的一等岛，“填海连岛用岛”为24万元/公顷·年；而“林业用岛”仅1000元/公顷·年。“离岸大于25公里、六等岛、林业用岛”的标准最低，为14元/公顷·年，最高与最低相差17000倍。
“旅游、工业等经营性用岛有2个及以上意向者的，一律实行招、拍、挂。”以大羊屿岛为例，其50年使用权出让最低价格为96.75万元。而最终价格为2000万元，超出最低标准20倍。
支付出让金后，新晋“岛主”或许还要面临征迁赔偿。
